서울 금천구 시흥3동 석수역 일대 노후 저층주거지가 최고 20층, 11개동, 총 586세대 규모의 새로운 주거단지로 탈바꿈할 전망이다.
서울시는 제2차 소규모주택정비 통합심의 본위원회에서 ‘금천구 시흥3동 972번지 일대 모아타운 관리계획안’과 1~3구역 모아주택 사업시행계획안을 각각 수정가결·조건부가결했다고 밝혔다. 전체 586세대 가운데 118세대는 공공임대주택으로 계획됐다.
이번 사업은 공급물량 자체도 주목되지만 서울시 모아타운 정책의 향후 속도를 가늠할 **‘시범사업 1호’**라는 점에서 의미가 크다.
기존에는 모아타운 관리계획을 마련한 뒤 개별 모아주택 건축계획을 추진하는 과정에서 시간이 소요됐지만, 이번에는 두 계획을 병행해 대상지 선정부터 사업시행계획 통합심의까지 걸리는 시간을 1년6개월 단축했다.
여기에 서로 다른 3개 모아주택 구역을 특별건축구역으로 묶어 지하주차장과 외부공간 등을 연계함으로써 사실상 ‘하나의 아파트 단지처럼’ 조성하는 새로운 소규모 정비 모델을 제시했다.
■ 기존 311세대→586세대…275세대 늘어난다
사업 규모부터 살펴보면 변화가 상당하다.
대상지는 금천구 시흥동 972번지 일대다.
서울시는
▲제2종일반주거지역 내 층수 완화
▲임대주택 건설에 따른 용적률 완화
▲정비기반시설 설치에 따른 용적률 완화
▲건축물 높이 제한 기준 완화 등을 적용해 기존 311세대에서 275세대 증가한 총 586세대를 공급할 계획이다.
단순 계산하면 기존 주택 수 대비 공급 세대가 약 88% 증가하는 셈이다.
다만 이는 단순한 주택 수 증가만을 의미하지 않는다.
기존 저층주거지를 정비하면서 주차장과 보행공간, 주민공동시설 등 기반환경까지 함께 개선하는 것이 이번 모아타운 사업의 핵심이다.
■ 3개 구역 세부계획은…110세대·182세대·294세대
보도자료 6페이지의 사업개요를 보면 586세대는 3개 모아주택으로 나뉜다.
**A-1구역(시흥동 973-2 일대)**은 지하 2층~지상 18층, 110세대로 계획됐으며 이 가운데 임대주택은 22세대다. 건폐율 24.90%, 용적률 249.60%, 연면적 1만5,490.65㎡다.
**A-2구역(시흥동 972 일대)**은 지하 2층~지상 20층, 182세대로 이 가운데 임대주택 37세대가 포함된다. 건폐율은 22.18%, 용적률은 256.29%, 연면적은 2만6,037.7㎡다.
가장 규모가 큰 **A-3구역(시흥동 973 일대)**은 지하 2층~지상 20층, 294세대이며 임대주택은 59세대다.
건폐율 22.60%, 용적률 249.60%, 연면적 4만4,819.6㎡로 계획됐다.
세 구역을 합하면 일반·임대주택을 포함해 총 586세대이며, 공동주택뿐 아니라 주민공동시설과 부대복리시설도 들어설 예정이다.
다만 서울시는 해당 계획이 향후 사업시행계획 인가 과정에서 변경될 수 있다고 명시했다.
■ TJ뉴스 분석① ‘3개의 작은 재개발’을 ‘하나의 단지’로 만드는 실험
이번 계획에서 가장 눈여겨볼 부분은 단순한 세대수보다 3개 모아주택을 하나의 단지처럼 계획했다는 점이다.
소규모 정비사업의 구조적인 약점 가운데 하나는 사업구역이 작다는 데 있다.
각각의 작은 구역이 별도로 개발되면 아파트 건물 자체는 새로워져도 주차장이나 보행공간, 조경, 커뮤니티시설 등이 각각 분절될 가능성이 있다.
이번 사업에서는 이를 보완하기 위해 특별건축구역을 적용했다.
서울시는 3개 모아주택의 지하주차장을 통합 설치하고 미술장식품을 공동으로 계획하는 한편, 외부공간도 유기적으로 연결하는 통합 단지계획을 마련했다.
즉 토지와 사업주체는 여러 구역으로 나뉘더라도 주민이 실제로 생활하는 공간은 하나의 대규모 공동주택 단지에 가깝게 만드는 것이다.
이 모델이 실제 사업에서도 원활하게 구현된다면 모아타운이 기존 소규모 정비사업의 한계를 보완하는 중요한 사례가 될 수 있다.
■ ‘시범사업 1호’…통합심의까지 1년6개월 단축
이번 시흥3동 모아타운은 서울시가 추진해 온 사업기간 단축 정책의 효과를 보여주는 첫 시범사례이기도 하다.
서울시는 모아타운 관리계획과 개별 모아주택의 건축계획을 병행 수립했다.
그 결과 대상지 선정부터 사업시행계획 통합심의까지 1년6개월 만에 절차를 마쳤다.
서울시는 이를 표준처리기간과 비교하면 약 1년6개월 단축한 것이라고 설명했다.
도시정비사업에서 시간은 곧 비용과 연결된다.
절차가 길어질수록 금융비용과 공사비 변동 위험이 커지고 주민 사이의 갈등 가능성도 높아질 수 있다.
따라서 행정절차를 합리적으로 병행할 수 있다면 사업기간 단축 자체가 주민들의 사업 부담을 줄이는 효과로 이어질 가능성이 있다.
■ 서울시, 대상지 선정부터 착공까지 ‘6년→4년6개월’ 목표
서울시는 이번 시범사업의 성과를 다른 모아타운으로 확대한다는 방침이다.
별도의 **‘모아주택·모아타운 쾌속통합 추진계획’**을 시행해 모아타운 대상지 선정부터 실제 착공까지 걸리는 기간을 기존 약 6년에서 4년6개월로 1년6개월 단축하겠다는 목표다.
이 대목은 이번 발표에서 특히 중요하다.
정비사업에서 주민들이 체감하는 것은 ‘대상지 선정’이나 ‘심의 통과’ 자체가 아니라 실제 철거와 착공, 준공을 거쳐 새 주택에 입주하는 시점이기 때문이다.
따라서 시흥3동에서 확인된 행정절차 단축이 다른 사업지에서도 동일하게 작동할 수 있는지가 향후 모아타운 정책을 평가하는 하나의 기준이 될 것으로 보인다.
■ TJ뉴스 분석② ‘심의 통과가 빨라졌다’와 ‘아파트가 빨리 지어진다’는 다르다
여기서는 한 가지를 구분할 필요가 있다.
이번에 1년6개월을 단축했다는 것은 대상지 선정부터 사업시행계획 통합심의까지의 행정절차다.
따라서 이를 곧바로 “586세대가 1년6개월 만에 공급된다”는 의미로 받아들여서는 안 된다.
실제 착공까지는 향후 필요한 행정절차와 사업 추진, 주민 협의 등 여러 단계가 남아 있다.
서울시 역시 향후 모아주택이 실제 착공까지 빠르게 이어질 수 있도록 지원하겠다고 밝혔다.
결국 이번 시범사업의 최종적인 성공 여부는 통합심의 기록보다 심의 이후 실제 착공까지 얼마나 신속하게 연결되느냐에서 판가름 날 가능성이 크다.
■ 차도·보도 구분 없던 도로도 개선…통학로 안전까지 검토
주거환경 개선은 아파트 건물 안에만 머물지 않는다.
현재 대상지 일대에는 차도와 보도가 명확히 구분되지 않은 구간이 있는데, 서울시는 도로 폭을 확대하고 보도부속형 전면공지를 조성해 보행환경을 개선할 계획이다.
공동이용시설도 가로변에 배치한다.
특히 통합심의 과정에서 대상지 북측 초등학교의 통학로 안전 확보와 주변 지형에 어울리는 대지조성계획을 추가로 검토하도록 했다.
재개발·재건축의 효과를 신축 아파트 가격이나 세대수만으로 평가해서는 안 되는 이유가 여기에 있다.
기존 주민이 실제로 체감하는 변화에는 보행안전과 주차문제, 통학환경, 공공공간의 질도 포함된다.
■ 중앙철재종합상가 시장정비사업과 연결…‘섬처럼 개발’ 피한다
시흥3동 모아타운은 주변 지역과의 연결도 고려됐다.
서울시는 인근에서 추진 중인 중앙철재종합상가 시장정비사업과 연계해 가로 활성화를 유도할 계획이다.
보도자료 4페이지 위치도를 보면 대상지는 석수역세권 지구단위계획구역에 위치하며, 서측에는 석수역 주변 도시개발사업구역과 중앙철재종합상가 시장정비사업지가 표시돼 있다.
북쪽으로는 시흥3동 950번지·1005번지 일대 모아타운이, 동·남측으로는 호암산과 기존 공동주택 등이 자리하고 있는 모습도 확인된다.
이는 해당 모아타운을 하나의 독립된 주거단지로만 바라보기보다 석수역 일대에서 동시에 진행되는 여러 정비·개발사업과 함께 살펴볼 필요가 있다는 점을 보여준다.
■ TJ뉴스 분석③ 석수역 일대 ‘점 단위 개발’에서 ‘생활권 정비’로 갈 수 있을까
보도자료의 위치도를 자세히 보면 이번 대상지 주변에는 하나의 사업만 존재하는 것이 아니다.
석수역 주변 도시개발사업과 중앙철재종합상가 시장정비사업, 인근 다른 모아타운들이 함께 표시돼 있다.
각 사업이 따로 진행될 경우 신축 건물은 늘어나지만 도로와 보행동선, 상권, 공공시설이 서로 연결되지 않는 문제가 생길 수 있다.
반대로 사업 간 연계가 제대로 이뤄진다면 단순히 ‘새 아파트 586세대가 들어오는 것’에서 벗어나 석수역 일대 생활권 자체가 재편되는 효과로 확대될 수 있다.
이번 계획에서 중앙철재종합상가 사업과의 연계와 가로 활성화를 별도로 언급한 이유도 이러한 관점에서 이해할 수 있다.
■ 조감도로 보는 변화…저층주거지에서 최고 20층 주거단지로
보도자료 5페이지에는 정비 전과 정비 후를 비교한 조감도도 공개됐다.
정비 전에는 5~7층 규모의 기존 공동주택과 저층 건축물이 혼재해 있고 내부 도로는 일부 6m로 표시돼 있다.
정비 후 예시도에서는 여러 동의 공동주택이 배치되고 주변 도로가 9m로 확장된 모습이 나타난다.
특히 각각 분리된 건축물이 아니라 여러 동과 외부공간이 하나의 주거단지처럼 연결된 형태가 눈에 띈다.
다만 서울시는 조감도가 어디까지나 예시안이며 향후 구체적인 설계과정에서 변경될 수 있다고 밝혔다.
따라서 현재 공개된 이미지를 최종 건축계획으로 단정할 필요는 없다.
■ 586세대 중 임대 118세대…약 20% 차지
공급구성을 보면 전체 586세대 가운데 공공임대주택은 118세대다.
계산하면 전체 공급량의 약 **20.1%**다.
구역별로는 A-1구역 22세대, A-2구역 37세대, A-3구역 59세대가 임대주택으로 계획됐다.
서울시는 임대주택 건설과 정비기반시설 설치 등에 따른 용적률 완화를 활용해 전체 공급량을 확대하는 구조를 적용했다.
이처럼 정비사업에서 민간 주택공급 확대와 공공임대 확보를 함께 추진하는 방식은 서울의 노후 저층주거지 정비정책에서 중요한 부분이다.
■ TJ뉴스 분석④ 용적률 완화의 대가는 ‘도시환경의 질’로 검증해야
이번 사업에는 층수와 용적률, 높이 기준 등의 완화가 적용된다.
규제를 완화하면 사업성이 개선되고 더 많은 주택을 공급할 수 있다는 장점이 있다.
반면 같은 토지에 더 많은 세대가 들어오면 차량과 보행량, 학교와 생활SOC 수요도 함께 증가할 수 있다.
따라서 정책의 성과를 단순히 **“275세대를 더 공급했다”**는 숫자로만 판단해서는 부족하다.
늘어난 주택만큼 주차·도로·보행·공원·커뮤니티시설 등 생활 인프라의 질이 함께 개선됐는지를 봐야 한다.
이번 계획에서 통합 지하주차장과 도로 확폭, 보행공간 개선, 통학로 안전대책을 함께 다루는 이유도 바로 이 때문이다.
■ 모아주택과 모아타운, 무엇이 다른가
모아주택은 대규모 재개발이 쉽지 않은 노후 저층주거지에서 여러 토지 소유자가 토지를 모아 블록 단위로 공동주택을 건설하는 소규모 정비사업이다.
반면 모아타운은 이러한 여러 개의 모아주택을 하나의 지역으로 묶어 도로·주차장·공원 등 기반시설까지 체계적으로 정비하도록 관리하는 방식이다.
이번 시흥3동 사업은 이 제도의 차이를 비교적 선명하게 보여준다.
3개의 개별 모아주택이 존재하지만 지하주차장과 외부공간을 연계해 실제 생활환경은 하나의 단지처럼 조성하기 때문이다.
■ TJ뉴스 분석⑤ 모아타운의 핵심은 ‘대규모 재개발이 어려운 곳’을 어떻게 바꾸느냐
서울의 노후 저층주거지라고 해서 모두 대규모 재개발을 추진할 수 있는 것은 아니다.
사업구역과 노후도, 주민 이해관계 등 여러 조건이 다르기 때문이다.
모아주택·모아타운은 이런 지역에서 여러 소규모 사업을 묶어 기반시설을 함께 정비하겠다는 대안적 방식이다.
시흥3동 사례에서 중요한 것도 최고 20층이라는 건물 높이 자체보다 기존의 작은 필지와 개별 사업을 어떻게 하나의 생활공간으로 통합하느냐에 있다.
통합주차장과 보행공간, 가로변 공동이용시설이 실제 계획대로 구현된다면 소규모 정비사업의 약점으로 지적돼 온 기반시설 부족을 보완할 가능성이 있다.
반대로 건축물만 고층화되고 주변 생활환경 개선이 충분하지 않다면 모아타운이라는 제도의 장점도 줄어들 수 있다.
■ 서울시 “실제 착공까지 빠르게 이어지도록 지원”
서울시는 이번 통합심의를 통해 3개 구역을 하나의 단지처럼 통합적으로 정비할 수 있게 됐다는 점을 강조했다.
명노준 서울시 주택실장은 개별 모아주택이 하나의 단지처럼 조성되는 모아타운 제도의 취지를 살릴 수 있게 됐다며, 앞으로 실제 착공까지 빠르게 이어질 수 있도록 적극 지원하겠다고 밝혔다.
이번 사업은 분명 빠른 행정절차라는 첫 번째 성과를 냈다.
대상지 선정부터 사업시행계획 통합심의까지 1년6개월 만에 진행됐고, 기존 311세대였던 주거지는 계획상 586세대로 확대된다.
3개 구역의 지하주차장과 외부공간을 연결하고 열악했던 보행환경과 통학로도 함께 개선하는 방향이 제시됐다.
그러나 정비사업의 최종 목적지는 ‘심의 통과’가 아니다.
실제 착공과 준공, 그리고 주민들이 체감하는 주거환경 개선까지 이어져야 한다.
특히 이번 사업이 서울시의 모아타운 활성화 정책 시범사업 1호인 만큼 향후 착공까지 걸리는 시간과 사업비 변화, 주민 부담, 기반시설 조성 결과는 다른 모아타운 사업에도 중요한 참고사례가 될 것으로 보인다.
석수역 일대 노후 저층주거지의 변화가 ‘빠른 심의’를 넘어 ‘빠르고 질 높은 주거환경 개선’이라는 모아타운 정책의 목표까지 실현할 수 있을지 주목된다.
※ 이 기사는 서울시가 2026년 9월 11일 공개한 ‘금천구 시흥3동 972번지 모아타운 통합심의 통과’ 보도자료의 사실관계와 사업계획·위치도·조감도 등을 토대로, TJ뉴스가 사업기간 단축의 의미, 특별건축구역을 활용한 통합정비 방식, 석수역 주변 개발사업과의 연계, 보행·통학환경 및 향후 사업과제를 별도로 분석해 독자적인 기사 구조로 작성했습니다.
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