[부동산정보신문] 신승철 기자 = 블랙록 아시아·태평양 부동산 투자 부문 대표 겸 최고투자책임자(CIO) 해미시 맥도널드는 28일 서울 종로구 블랙록자산운용 사무실에서 열린 기자간담회에서 부동산 투자 전략 변화를 설명했다. 그는 금리 하락과 풍부한 유동성에 기대 부동산 가격 상승을 노리는 전통적 방식이 한계에 도달했다고 진단했다. 이에 따라 시장 반등을 기다리기보다 임대료 인상과 운영 효율화를 통해 순영업소득(NOI)을 직접 끌어올리는 능력이 앞으로 투자 성과를 좌우할 것이라고 밝혔다.
과거 부동산 시장은 금리 인하와 저렴한 자본, 풍부한 시장 유동성 덕분에 가격이 상승했다. 임대수익이 크게 증가하지 않아도 투자자가 요구하는 수익률인 캡레이트(Cap Rate·투자금 대비 기대수익률)가 낮아지면서 자산 가격이 상승했다. 그러나 현재는 높은 자본비용과 인플레이션 변동성, 공급망 문제 등으로 인해 매각 시점의 가격 상승만으로는 목표 수익률을 달성하기 어려운 상황이다.
맥도널드 CIO는 “우리가 집중하는 것은 통제 가능한 가치 창출 수단”이라며, 좋은 가격에 이미 임대수익이 발생하는 자산을 매입하고 임대료와 시장 임대료 간 격차를 재계약 과정에서 현실화하는 전략을 설명했다. 또한, 재조달원가(자산을 새로 짓는 데 드는 비용)보다 낮은 가격에 매입해 신규 공급과 경쟁에서 유리한 위치를 확보하고 하방 위험을 줄이는 것이 중요하다고 강조했다.
그러나 단순히 가격만 싸다고 투자하는 것은 의미가 없다고 지적했다. 그는 “수요가 없는 자산을 재조달원가보다 싸게 사는 것은 무의미하다”며 “공실률이 낮고 수급이 견고한 강한 섹터에 투자해야 한다”고 말했다. 이와 함께 기존 현금흐름과 낮은 매입가격으로 위험을 완화하면서 임대료 인상과 운영 개선을 통해 밸류애드(value-add) 수준의 수익을 창출하는 전략을 제시했다.
맥도널드는 신규 개발, 인허가 문제, 대규모 공사, 불확실한 수요 증가 등 투자자가 통제하기 어려운 위험 요소는 회피하는 방침을 밝혔다. 그는 “시장 상황이 좋아질 것이라는 기대나 투기적 수요 증가에 수익을 의존하지 않는다”며 이러한 위험 요인이 시장에서 과소평가되고 있다고 덧붙였다.
구체적인 투자 사례로는 호주의 셀프스토리지 시장을 꼽았다. 호주는 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 인구 증가율이 높은 편이나, 셀프스토리지 보급률은 미국의 3분의 1에 불과하다. 블랙록은 셀프스토리지 업체 ‘스토어로컬’을 인수한 뒤 무인화, 디지털화를 추진해 NOI를 10% 이상 높였으며, 1년 만에 플랫폼 규모를 두 배로 확대해 약 10억 호주달러 시장으로 키웠다.
일본에서는 멀티패밀리(다세대 주택)와 관광 수요를 결합한 리빙 자산에 주력하고 있다. 맥도널드 CIO는 “아시아·태평양 지역에서 대규모 기관형 멀티패밀리 시장이 형성된 곳은 일본이 유일하다”며 “개발사로부터 신축 주택을 매입해 빠르게 임대를 채운 뒤 매각하고, 가구가 갖춰진 임대주택을 운영해 수익률을 높인다”고 설명했다.
관광지에서는 대형 호텔보다 20~50실 규모의 부티크 호텔과 주방·세탁 시설을 갖춘 아파트호텔을 선호한다. 블랙록은 인기 음식점과 관광 명소 인근 소형 자산을 매입해 빠르게 운영을 안정화한 후 국내외 기관에 매각하는 전략을 사용한다. 이는 수요가 강하지만 경쟁은 적고, 대규모 개발 위험 없이 운영 역량으로 가치를 높일 수 있기 때문이다.
맥도널드 CIO는 “높은 수익을 내기 위해서는 강한 섹터를 찾는 것만으로 부족하다”며 “정보와 데이터, 운영 역량에서 경쟁 우위를 확보하고 유동성이 풍부한 시장에 매각할 수 있어야 한다”고 강조했다. 이번 전략 변화는 부동산 시장의 환경 변화와 맞물려 투자자들이 시장 변동성에 대응하는 새로운 방향을 제시하고 있다.
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