서울 상위 1% 거래가격 진입선 46.5억원
AI부동산경제신문 | 부동산
[서울=이진형 기자] 전국 주택 시장에서 지역별 최상위 1% 아파트의 가격 양극화가 한층 심화되고 있다. 서울에서 상위 1% 고가 아파트 대열에 합류하기 위한 하한선이 46억 원을 웃돌며 지방과의 가격 차이가 최대 9배까지 벌어졌다.
정부가 실거주 1주택자라 할지라도 초고가 주택에 대해서는 과세 부담을 차등 강화하겠다는 '핀셋 증세' 방침을 구체화하면서, 시장에서는 40억 원대를 넘어서는 상위 1% 가격선이 정부의 보유세 강화 기준점이 될지 주목하고 있다.
▣ 서울 진입선 46.5억·평균 63억… 지방 광역시와 극명한 '체급 차'
20일 부동산 정보 플랫폼 직방이 2026년 상반기 전국 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과, 서울의 상위 1% 거래가격 진입선(상위 1%에 포함되기 위한 최저 매매가)은 46억 4,998만 원으로 집계됐다. 해당 상위 1% 그룹의 실제 평균 거래가격은 63억 5,90만 원에 달했다.
지방 주요 지역 및 시·도와의 가격 격차는 매우 뚜렷하다. 경기도의 상위 1% 진입선은 18억 5,000만 원(평균 22억 3,468만 원)으로 서울의 뒤를 이었고, 지방 광역시 가운데는 대구가 15억 8,000만 원(평균 19억 4,75만 원), 부산이 15억 2,500만 원(평균 21억 8,960만 원)을 기록했다.
이어 세종(12억 8,000만 원), 대전·인천(11억 원대) 순이었으며, 충남·전북은 7억 원대, 강원(6억 800만 원)과 경북(5억 6,000만 원)은 5~6억 원대에 머물렀다. 서울의 진입 기준선이 지방 하위권 지역 진입가의 8~9배에 달하는 셈이다.
▣ 수도권은 신도시로 ‘외연 확장’ vs 지방은 초고층 ‘쏠림 현상’
가격 수준뿐만 아니라 거래가 이뤄지는 양상에서도 수도권과 지방은 차이를 보였다.
수도권의 경우 전통적인 한강변과 재건축, 신축 고급 단지 외에도 과천, 성남 분당, 판교, 광교, 동탄 등 교통 접근성과 자족 기능을 갖춘 주요 경기권 신도시로 초고가 거래가 넓게 확산되며 시장의 외연이 대폭 확대됐다.
반면 지방은 여러 지역이나 단지로 고가 거래가 분산되기보다, 각 지역을 대표하는 초고층 랜드마크 단지 등 특정 주거 시설로만 자금이 쏠리는 경향이 뚜렷했다.
직방 관계자는 "수도권은 고가 주택 시장의 저변이 다양하게 형성되어 있는 반면, 지방은 지역 대표 단지를 중심으로만 최상위 거래가 한정되는 특성을 보인다"고 분석했다.
▣ 고강도 규제 속 최고점 대비 '소폭 조정'… 정부 초고가 핀셋 증세 기준선 '쏠린 눈'
다만 최상위 고가 주택 시장의 가격 흐름은 정부의 고강도 부동산 규제 지속 여파로 지난해 정점을 찍은 이후 숨고르기에 들어간 양상이다.
서울의 상위 1% 진입선은 지난해(2025년) 상반기 49억 8,000만 원으로 최고치를 기록한 뒤 올해 상반기 46억 4,998만 원으로 소폭 하락했다. 평균 거래가격 역시 같은 기간 68억 8,334만 원에서 63억 5,90만 원으로 조정받았으며, 경기도 역시 지난해 20억 1,000만 원에서 18억 5,000만 원으로 낮아졌다.
가격이 일부 조정됐음에도 수십억 원대를 유지하자, 시장의 관심은 정부가 조만간 도출할 초고가 주택 과세 기준선으로 쏠리고 있다. 김용범 대통령정책실장은 전날 방송 인터뷰를 통해 "1주택이라도 실거주 목적이 아닌 경우나, 실거주라 하더라도 아주 초고가 부동산에 대해서는 부담 능력과 시장 영향력을 감안해 보유세 등을 차등 적용할 것"이라며 초고가 부동산을 별도 관리하겠다는 뜻을 명확히 했다.
정부가 초고가 주택에 대한 핀셋 과세를 시인하면서, 서울 상위 1% 기준선인 '40억 원대 중후반'이 향후 정책적 세제 개편 논의 과정에서 핵심적인 가이드라인으로 언급될지 귀추가 주목된다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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